È la procedura di iscrizione degli immobili nei registri catastali con la conseguente attribuzione della rendita catastale (per le case) o della rendita dominicale (per i terreni).
Il decreto legislativo 23 del 14 marzo 2011 («Gazzetta Ufficiale» del 23 marzo) riscrive il fisco immobiliare a favore dei Comuni e istituisce l’imposta municipale propria (Imu) disciplinata rispettivamente negli articoli 8 (che istituisce il nuovo tributo) e 9 (che indica i soggetti passivi e le esenzioni).
Imposta municipale (Imu)
L’Imu verrà applicata dal 1° gennaio 2014. I tributi che vengono sostituiti sono: l’Irpef sul reddito dei fabbricati e dei terreni non locati, nonché l’imposta comunale. L’unica categoria di immobili esclusi dall’Imu sono le abitazioni principali dei contribuenti, a eccezione di quelle appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9.
I soggetti passivi dell’Imu sono i proprietari di immobili e i titolari dei diritti reali (uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie). I beni soggetti alla nuova imposta sono sia i terreni agricoli che i fabbricati, indipendentemente dal loro effettivo utilizzo e quindi sia in ambito privato che per le attività d’impresa. I modi e i termini di corresponsione dell’Imu sono simili a quelli dell’Ici, con la differenza che il contribuente può scegliere di pagare l’Imu in una soluzione entro il 16 giugno dell’anno.
I terreni
Gli immobili saranno colpiti da questa imposta con l’aliquota del 7,6 per mille (poco più della attuale Ici). Per i terreni agricoli coltivati direttamente da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali iscritti negli elenchi previdenziali non viene riproposta la riduzione dell’imposta sul valore dei terreni fino all’importo di 129.114 euro.
Si presenterà il problema dell’applicazione dell’imposta sulle aree edificabili e sui fabbricati rurali. Tali beni ai fini dell’Ici sono definiti dall’articolo 2 del decreto legislativo 504/1992 il quale dispone che i fabbricati rurali non sono fabbricati (articolo 23, comma 1 bis del Dl 207/2008) e che per le aree edificabili possedute e coltivate da coltivatori diretti e da imprenditori agricoli professionali la base imponibile viene determinata sulla base del reddito dominicale rivalutato del 25% e moltiplicato per il coefficiente 75.
Per l’Imu, all’articolo 9 del decreto legislativo 23, non si fanno queste distinzioni mentre l’articolo 8 si limita a stabilire che la base imponibile coincide con quella dell’attuale imposta comunale, in base all’articolo 5 del Dlgs 504.
Vi è quindi il rischio che tali agevolazioni non trovino applicazione in futuro e pertanto le aree edificabili da chiunque possedute debbano assolvere l’imposta municipale sul valore di mercato e che per i fabbricati rurali non venga riproposta l’esenzione. Se così fosse per le costruzioni rurali si creerebbe una discriminazione tra quelle iscritte nel catasto fabbricati e per quelle risultanti in mappa nel catasto terreni prive di rendita e quindi non tassabili.
Le attività agricole
Il comma 9 dell’articolo 9 dispone che il reddito agrario di cui all’articolo 32 del Tuir continua a essere assoggettato alle ordinarie imposte il cui gettito è destinato allo Stato.
Ne consegue che per i terreni coltivati dalle persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali la tassazione ai fini Irpef avviene come ora sulla base della tariffa d’estimo di reddito agrario risultante dalle iscrizioni catastali.
Anche le altre società agricole di persone e le Srl che optano per la tassazione in base al reddito agrario – legge 296/2006 – non cambiano il regime fiscale in materia di imposte dirette. Il reddito dominicale in caso di conduzione diretta non sarà tassato essendo sostituito dall’Imu.
Per i terreni agricoli affittati, infine, dovrebbe essere confermata l’attuale tassazione in base al reddito dominicale come previsto dal comma 9 dell’articolo 9 del provvedimento sul federalismo fiscale. Qui, però, scatta una incongruenza; infatti il comma 6 prevede il dimezzamento della aliquota sull’Imu qualora l’immobile sia locato; ciò in quanto il comune già dal 2011 incassa l’imposta sul reddito delle persone fisiche sui redditi fondiari a esclusione del reddito agrario. Ma se per i terreni agricoli l’Irpef è dovuta solo sul reddito dominicale il dimezzamento dell’imposta municipale rappresenta una discreta agevolazione.
Accatastamento immobili fantasma
Adempimento:
Termine ultimo per procedere, con regolarizzazione spontanea, alla presentazione, ai fini fiscali, della dichiarazione di aggiornamento catastale.
Soggetti:
Titolari di diritti reali su immobili che non risultano dichiarati in Catasto e titolari di diritti reali su immobili oggetto di interventi edilizi che abbiano determinato una variazione di consistenza ovvero di destinazione non dichiarata in Catasto.
Modalità:
L’aggiornamento va fatto con modalità telematiche o cartacee.
Normativa di riferimento:
- - R.D.L. 13/04/1939, n. 652
Sanzioni:
Sanzione amministrativa da un minimo di 258 euro ad un massimo di 2.066 euro.